مسکن در گرداب سودجویی

دوات آنلاین-تمام نماگرهای بازار مسکن روند کاهشی در پیش گرفته‌اند اما قیمت جدا از شاخص‌های دیگر همچنان افزایشی است. تعداد معاملات کم شده، نرخ اوراق مسکن سقوط کرده، ارزش تسهیلات پرداختی به نسبت قیمت ملک افت کرده اما قیمت مسکن از آبان گذشته تا آبان امسال در تهران 91 درصد و در مراکز استان‌ها 39 درصد رشد داشته است. افزایش قیمت مسکن در کنار افزایش سایر هزینه‌های زندگی توان مالی متقاضیان را برای خرید کاهش داده است، آمار نزولی تعداد معاملات در تهران و کل کشور این موضوع را تأیید می‌کند، افزایش قیمت همزمان با کاهش ماهانه معاملات نشان می‌دهد بازار مسکن حداقل در شهر تهران در حال تبدیل به بازاری رکودی است. در این شرایط خانه دار کردن متقاضیان مصرفی از یک طرف و تغییر جهت بازار از رکود به سمت رونق 2 موضوعی است که کارشناسان اقتصادی معتقدند سیاست‌گذاران بخش مسکن باید برای آنها راهکارهای جداگانه‌ای در نظر بگیرند طوری که رونق بدون حباب قیمتی باشد در غیر اینصورت چرخه افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید و حذف متقاضیان از بازار تکرار می‌شود.

یکی از راهکارهای فوری که دولت یازدهم برای رهایی از رکود سنگین بازار مسکن در نظر گرفت افزایش وام خرید بود. در شرایطی که قیمت مسکن از سال 90 اوج گرفته بود پوشش وام 20 میلیونی مسکن درصد ناچیزی از هزینه ملک را در بر می‌گرفت در سال 94 افزایش وام خرید در دستور کار دولت قرار گرفت و 2 نوع وام با سپرده‌گذاری با نرخ سود پایین و بدون سپرده‌گذاری با نرخ سود بانکی به تصویب شورای پول و اعتبار رسید. مبلغ وام صندوق پس‌انداز یکم 80 میلیون انفرادی و 160 میلیون برای زوجین با سپرده‌گذاری 40 میلیون برای هر نفر و وام با خرید اوراق به ارزش 120 میلیون برای زوجین است. افزایش قیمت مسکن که از پاییز سال گذشته بدون توقف ادامه دارد باعث شده تسهیلات خرید دوباره به نسبت قیمت ملک کم ارزش شود. برای افزایش توان مالی متقاضیان مصرفی برخی فعالان بازار مسکن افزایش دوباره وام خرید را پیشنهاد داده‌اند اما بانک مسکن تاکنون با این گزینه موافقت نکرده است. در عین حال نظرغالب در بین اقتصاددانان مخالف افزایش میزان تسهیلات خرید است. آنها می‌گویند محتمل‌ترین نتیجه افزایش وام بالا رفتن دوباره قیمت است. افزایش ساخت، تولید و عرضه مسکن و مقابله با سوداگری 2 پیشنهاد فعالان اقتصادی برای علاج دردهای مزمن بازار مسکن است. علت اصلی افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات، خروج تقاضاهای مصرفی از بازار و سوداگری در این بخش بوده است. با اینکه متولیان بخش مسکن با شروع رونق دوباره بازار از اوایل سال گذشته رونق همراه با افزایش منطقی و بدون حباب قیمت‌ها را انتظار داشتند اما بازار تحت تأثیر عومل اقتصادی دیگر مانند گرانی دلار و بی‌ثباتی بازارهای موازی انتظار متولیان مسکن را برآورده نکرد.

به تحریک عرضه نیاز داریم نه تحریک تقاضا

مقداد همتی، عضو سابق شورای عالی مسکن می‌گوید هر اتفاقی در حوزه منابع مالی مسکن بیفتد باید در حوزه تولید و عرضه باشد نه وام خرید. هر گونه افزایش وام خرید در حال حاضر منجر به افزایش دوباره قیمت‌ها می‌شود چون تعداد وام‌های پرداختی کمتر از تعداد متقاضیان است و نامتوازنی بین تعداد وام و تعداد درخواست‌ها به بحران در بازار می‌انجامد پس هر گونه تحریک از ناحیه تقاضا اشتباه است. از طرفی دیگر افزایش سقف وام باید متناسب با توان مالی متقاضیان برای بازپرداخت باشد متقاضیان واقعی در بازار مسکن از اقشار متوسط و دهک‌های پایین هستند که افزایش سقف وام با توان مالی آنها برای بازپرداخت همخوانی ندارد.

همتی 2 راهکار مقطعی برای افزایش توان متقاضیان را پیشنهاد می‌دهد. تکمیل و واگذاری 5 هزار واحد باقیمانده مسکن مهر و ایجاد سازوکاری از طرف بانک مسکن برای فروش و خرید اقساطی مسکن به اعتقاد او می‌تواند به خانه دارشدن متقاضیان بینجامد. همتی می‌گوید وقتی سالانه 700 هزار ازدواج ثبت می‌شود یعنی همین مقدار تقاضا هر سال وارد بازار می‌شود از طرفی متقاضیان سابق هم همچنان در بازار هستند. از طرفی 8 میلیون واحد فرسوده در کشور داریم که اگر بخواهیم در 10 سال این واحدها را ساماندهی کنیم سالانه 800 هزار واحد باید ساخته شود پس با یک حساب سرانگشتی در خوشبینانه ترین حالت به سالی 1.5 میلیون تولید مسکن نیازمندیم.نمی توانیم به حدود 2 و نیم میلیون خانه خالی هم اتکا کنیم چون این خانه‌ها به هیچ وجه در سبد خرید متقاضیان در بازار قرار نمی‌گیرد خانه‌های خالی مشتریان خاص دارند و قیمت آن متناسب با توان مالی خریداران موجود در بازار نیست.

بستن مسیرهای قانونی سوداگری

قانون اساسی تأمین مسکن مردم را تکلیف دولت قرار داده است. دولت‌های مختلف برنامه‌هایی برای خانه دار شدن مردم و عرضه و تولید مسکن اجرا کرده‌اند اما بازار مسکن همیشه تحت تأثیر معاملات سوداگرانه برای کسب سود بوده و به همین دلیل اهداف برنامه‌ها محقق نشده است. باز بودن مسیرهای قانونی انگیزه‌های سوداگرانه را بیشتر کرده و مقابله با آن دشوار و حتی غیر ممکن است. نبود نظارت بر معاملات و خرید فروش خانه بدون ملزم بودن به پرداخت مالیات، بازار مسکن را به بازار سودآور برای سوداگران تبدیل کرده است. در حالی که به جای بالابردن ریسک سوداگری در بازار مسکن، تقریباً مهم‌ترین سیاست دولت‌ها در حوزه مسکن، تحریک تقاضا از طریق پرداخت وام بوده است. سیاستگذاران با کنترل بازار زمین و مسکن و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، می‌توانند معاملات بازار مسکن را به سمت معاملات واقعی و نه به قصد کسب سود هدایت کنند. ثبات سیاستگذاری و اجرای راهکارهایی غیرمقطعی بازار مسکن را به بازاری تبدیل می‌کند که متأثر از تلاطم بازارهای دیگر نیست.

«شکست بازار» در حوزه مسکن

افشین پروین‌پور کارشناس بازار مسکن می‌گوید قیمت مسکن حباب دارد وقتی حباب از بین برود و قیمت‌ها منطقی شود خیلی‌ها توان ورود به بازار را پیدا می‌کنند. او می‌گوید در بخش مسکن «شکست بازار» اتفاق افتاده یعنی نیاز وجود دارد و عرضه هم داریم اما نیاز تبدیل به تقاضا نمی‌شود چون متقاضی توان مالی ندارد معامله‌ای صورت نمی‌گیرد شکست بازار در ادبیات اقتصادی دنیا واژه‌ای آشناست و بسیاری کشورها این شرایط را تجربه کرده‌اند دلیل شکست بازار سوداگری است وقتی سوداگری زیاد می‌شود متقاضیان از گردونه بازار خارج می‌شوند. موضوع الان بازار مسکن افزایش سقف وام نیست نباید دولت‌ها با سقف وام بازی کنند موضوع قیمت غیر واقعی مسکن است. پروین‌پور تأکید می‌کند سیاستگذاران فقط با ابزارهای مالیاتی می‌توانند بساط سوداگری را از بازار مسکن برچینند. در کشورهای دیگر فعال اقتصادی حق ندارد از زمین و مسکن برای سودآوری خودش استفاده کند چون نیاز اساسی مردم است مالیات‌های خرید فروش آنقدر بالا است که برای سرمایه دار صرفه اقتصادی ندارد خانه ای غیر از نیاز خودش بخرد. وقتی مسکن وارد چرخه خرید و فروش می‌شود افزایش قیمت نامتعارف پیدا می‌کند و چون مسکن نیاز اساسی مردم است آنها برای خرید آن به زحمت می‌افتند تقاضا کم و درنتیجه رکود ایجاد می‌شود.

مالیات بر خانه‌های خالی به‌خاطر احتکار مسکن، مالیات بر چند مسکنی به‌خاطر ایجاد انحصار.. از انواع مختلف مالیات است دولت‌ها باید از ابزار اقتصادی برای تعادل بازار مسکن استفاده کنند نه ابزار تعزیراتی حاکمیت باید بر معاملات و بازار نظارت کند نه بخش خصوصی. در کشورهای دیگر هم اگر ابزار مالیاتی رها شود و دولت نظارت را بر بازار دست کم بگیرد سوداگری و کسب سود وارد بازار مسکن آنها هم می‌شود.

منبع: ایران